Наши сайты

ОПРОС

  1. Кто, на Ваш взгляд, должен оплачивать убытки фирмы за неправомерно блокированные счета:

Новости

10.12.2009

ФАС по вопросу о договоре аренды

Источник: 1С: Консалтинг. Стандарт. Информационная аналитическая система
Аналитический мониторинг законодательства. 


Документ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 г. N А56-55912/2008.

Актуально для

Организаций и предпринимателей, заключающих договоры аренды.

Ситуация

Комитет по управлению городским имуществом (далее – КУГИ, Истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – Общество, Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежей, о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Так, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения для использования под нежилые цели, сроком на 3 года. Условиями договора аренды предусмотрены размер арендной платы, порядок и сроки ее уплаты, ответственность за несвоевременное внесение платежей, основания для досрочного расторжения договора.

В связи с неисполнением Обществом обязанности по своевременному перечислению арендной платы КУГИ направил арендатору претензию с требованием уплаты задолженности и предложение о расторжении договора аренды. Эти требования арендатор не исполнил в установленном порядке, что послужило основанием для обращения КУГИ в арбитражный суд.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Истца, признав их обоснованными, подтвержденными материалами дела и соответствующими условиям договора и статьям 309, 310, 330, 450, 619 и 622 ГК РФ. Решение арбитражного суда было оставлено без изменения постановлением апелляционного суда.

Общество обратилось с кассационной жалобой в ФАС.

Позиция Истца:      

          Общество не исполнило обязанность по своевременному перечислению арендной платы;

          КУГИ направил арендатору претензию с требованием уплаты задолженности и предложение о расторжении договора аренды.

Позиция Ответчика:        

          Общество не имело возможности пользоваться арендованным имуществом по причине нарушения наружных границ помещения (наличие дверного проема из смежного помещения).

Суд  принял решение в пользу истца

Позиция суда

ФАС согласился с выводами суда первой инстанции, оставив ранее принятые решения без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

ФАС указал следующее:

          согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов;

          арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ);

          в соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, а также другими законами или договором;

          согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество;

          арендатор не исполнил надлежащим образом обязательство по внесению арендной платы;

          согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;

          в соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду;

          в акте приемки-передачи нежилого помещения относительно технического состояния помещения замечаний нет, и помещение признано пригодным к использованию под нежилые цели;

          поскольку Ответчик не представил доказательств, подтверждающих неосведомленность об обстоятельствах, препятствующих пользованию помещением,  суд правомерно отклонил доводы Ответчика;

          Ответчик не представил доказательств, подтверждающих, в какой период возникли обстоятельства, препятствующие арендатору пользоваться помещением.

Таким образом, суд удовлетворил требования Истца к Ответчику о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, расторжении договора и выселении Ответчика из занимаемого помещения, поскольку Ответчиком не исполнена обязанность по своевременной уплате арендных платежей.

Как можно использовать

Руководителю, юристу, бухгалтеру

При заключении договора аренды иметь в виду следующее:

          арендатору необходимо осмотреть помещение и выяснить, имеются ли недостатки, которые могут препятствовать пользованию помещением;

          выявленные недостатки должны быть отражены в акте приемки-передачи помещения с указанием условий ответственности арендодателя.

Следует помнить, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Исключение составляют недостатки, которые были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Подробнее

В ИАС "1C:Консалтинг. Стандарт" закладка Документы/Судебная практика к справке "Договор аренды (общие положения)" подраздела "Аренда. Лизинг" раздела "Обязательства. Договоры".